სოლომონ პავლიაშვლი საჯარო რეესტრის კანონში შესატან ცვლილებებს აფასებს
მიწის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით ატეხილ აჟიოტაჟს „თაიმერთან“ საუბრის დროს ეკონომიკის მეცნიერებათა დოქტორი, „თბილისის სასწავლო უნივერსიტეტის“ რექტორი, საგარეჯოს მაჟორიტარი დეპუტატობის კანდიდატი სოლომონ პავლიაშვილი აფასებს და საჯარო რეესტრის რეფორმას ერთგვარ ლაბირინთს უწოდებს, ანუ პავლიაშვილი, გარკვეულ კვლევებსა და მის მიერ მოძიებულ მასალებზე დაყრდნობით, იმ დადებით და უარყოფით მხარეებზე ლაპარაკობს, რაც სახელმწიფოს ბოლოდროინდელ ინიციატივას მოჰყვება.
სოლომონ პავლიაშვილი: საერთოდ, მიწის რეგისტრაცია რეფორმების შემადგენელი ნაწილია, რაც მიწის ფლობას, გამოყენებასა და განკარგვას გლეხსაც გაუადვილებს, ინვესტორსაც და თავად სახელმწიფოსაც, თუმცა ბევრი საწინააღმდეგო მოსაზრებაც არსებობს. რეფორმის ძირითადი შინაარსი იმაში მდგომარეობს, რომ სახელმწიფო საკუთრებად დაირეგისტრირებს მიწის ყველა იმ ნაკვეთს, რომელზეც საჯარო რეესტრის მონაცემებით, სხვა პირის უფლება არ დგინდება. ასევე, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო უფლებამოსილი იქნება, საკუთრებად რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის განკარგვისა და სარგებლობაში გადაცემის აკრძალვა მოითხოვოს. მსგავსი შეზღუდვის დაწესების შემთხვევაში, დაინტერესებულ პირებს 1-წლიანი ვადა ექნებათ, რათა სახელმწიფოს საკუთრების გაუქმება და მიწის კონკრეტულ ნაკვეთებზე მათი უფლების რეგისტრაცია მოითხოვონ. 1-წლიანი ვადის ამოწურვის შემდეგ კი, ქონების ეროვნულ სააგენტოს უფლებამოსილება ენიჭება, სახელმწიფოს სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთები განკარგოს, მათ შორის, გაასხვისოს.
საერთოდ, მიწების რეგისტრაციის აქტივობის დაბალი მაჩვენებელი შეიძლება, სარეგისტრაციო პროცედურისთვის არასაკმარისი ფინასური რესურსების არსებობით აიხსნას, რაც 1 ჰა მიწის ნაკვეთისათვის საშუალოდ 300 ლარს შეადგენს. ასევე, სათანადო დოკუმენტაციის არქონითა და არასწორად გაფორმებული, ან ხარვეზიანი დოკუმენტების არსებობით.
ხშირია ისეთი შემთხვევებიც, როცა საჯარო რეესტრი ვერ ახერხებს რეგისტრირებული უძრავი ქონების ადგილმდებარეობის დადგენას. ამის მიზეზი კი, შეიძლება ის იყოს, რომ 1990-იანსა და 2000-იანი წლების დასაწყისში მიწის ნაკვეთების დიდი ნაწილი, სათანადო საკადასტრო ინფორმაციის გარეშე, მნიშვნელოვანი ხარვეზებით დარეგისტრირდა. სამწუხაროდ, შემოთავაზებული კანონპროექტი ამგვარი მესაკუთრეების დაცვის მექანიზმს არ ითვალისწინებს.
შესაბამისად, ხარვეზიანი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის მქონე პირები მიწაზე საკუთრების მოპოვების შესაძლებლობას დაკარგავენ.
ასევე, ხშირია შემთხვევები, როდესაც პირი მრავალი წლის განმავლობაში ფლობს მიწის ნაკვეთს, თუმცა ვერ ახერხებს საკუთრების რეგისტრაციას ხარვეზის შემცველი, დაკარგული, ან განადგურებული დოკუმენტაციის გამო. კანონპროექტი არც ასეთი შემთხვევებისთვის გამარტივებული რეგისტრაციის პროცედურებს ითვალისწინებს. შესაბამისად, 1-წლიანი ვადის გასვლის შემდეგ, ასეთი პირები დაკარგავენ ყოველგვარი მოთხოვნის უფლებას და ის მიწა, რომელსაც მრავალი წელი ფლობდნენ და ამუშავებდნენ, სახელმწიფოს საკუთრებაში გადავა.
იმ პირებმა, რომლებიც ფლობენ სარეგისტრაციო დოკუმენტაციას შესაძლოა, 1 წლის ვადაში ვერ მოახერხონ საკუთრების რეგისტრაცია. დღეის მდგომარეობით, სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციის მიზნით გასაწევი ხარჯების (აზომვითი სამუშაოები, არქივიდან დოკუმენტების მოძიება და სხვა) ოდენობა 1 ჰა მიწის ნაკვეთისთვის საშუალოდ 300 ლარს შეადგენს, რაც თავისთავად, ბარიერი იქნება არაერთი მოქალაქისთვის.
ამასთან, საინტერესოა, რამდენად ინფორმირებული იქნება მოსახლეობა.
– ანუ, არსებობს რისკი, რომ მიწის ის ნაკვეთები, რომელზეც მოთხოვნის უფლება კერძო პირებს გააჩნიათ, სახელმწიფომ განკარგოს?
– დიახ, არსებობს და ასეთ შემთხვევაში გარდაუვალი იქნება სასამართლო დავები და დაპირისპირება მიწის ყოფილ მფლობელსა და ახალ მესაკუთრეს შორის, რაც მიწის ეფექტიან გამოყენებას, ბუნებრივია, ხელს შეუშლის.
სხვათა შორის, კანონპროექტში არაა განსაზღვრული, თუ რა შემთხვევაში მოითხოვს სახელმწიფო მიწის ნაკვეთის განკარგვის აკრძალვას. შესაბამისად, ასეთი აკრძალვის არსებობა მთლიანად სახელმწიფო სააგენტოს შეხედულებაზეა დამოკიდებული. აქედან გამომდინარე, იმის საფრთხეც არსებობს, რომ მიწების მნიშვნელოვანი ნაწილი განკარგვის აკრძალვის გარეშე დარეგისტრირდეს.
– ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარე, ბატონო სოლომონ, თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარება მნიშვნელოვნად ხომ არ გართულდება?
– არც უამისობა იქნება, მით უმეტეს, რომ კანონპროექტის შესაბამისად, სახელმწიფოს საკუთრებად შეიძლება, დარეგისტრირდეს თვითნებურად დაკავებული მიწაც, რომელიც ექვემდებარება საკუთრების უფლების აღიარებას. თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების პროცედურის ხანგძლივობიდან გამომდინარე კი, დაინტერესებულმა პირმა შესაძლოა, კანონპროექტით დადგენილ 1-წლიან ვადაში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ვერ უზრუნველყოს.
საერთოდ, დაურეგისტრრებელი მიწის ნაკვეთების პრობლემის მოგვარება ნამდვილად პოზიტიურია, რაც ხელს შეუწყობს საკუთრების უფლების დამკვიდრეაბს, მის დაცულობას. გარკვეულ სტიმულს ეკონომიკასაც მისცემს და ინვესტიციების მოზიდვისაც.
სხვათა შორის, ქვეყანაში აგრარული რეფორმა 1992 წელს დაიწყო, რამაც მიწის დაქუცმაცება გამოიწვია.
– რატომ?
– იმიტომ, რომ ეს ნაკვეთები თითქმის მთელ მოსახლეობას შეხვდა. სამწუხაროდ, იმ დროისათვის სახელმწიფოს მხრიდან სახსრების უქონლობისა და გამოუცდელობის გამო, ვერ მოხერხდა მიწაზე ზუსტი საზღვრების დადგენა და სრული ინვენტარიზაცია. ასწორად და არასრულად ჩატარებულმა რეფორმებმას კი ის მოჰყვა, რომ კერძო და სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწების მთლიანი ფართობების დადგენა დღემდე პრობლემურია. საწყის ეტაპზე არასათანადო რეგისტრაციისა და არასწორი აღრიცხვის, რეგულაციებისა და პროცედურების არარსებობამ გამოიწვია, რომ სახელმწიფო და კერძო მიწებს შორის ზუსტი გამმიჯნავი ხაზების დადგენა ვერ ხერხდება. ისიც სამწუხაროა, რომ მიწის ნაკვეთის აზომვის ხარისხზე პასუხისმგებელი მხოლოდ მიწის მესაკუთრეა, რაც ხშირად უხარისხო და არაზუსტ ინფორმაციას იძლევა.
– პრივატიზაციის პირველ ეტაპზე სახელმწიფომ მოსახლეობას სულ რამდენი ჰექტარი მიწის ნაკვეთი გადასცა?
– სულ 744 ათასი ჰექტარი იყო პრივატიზებული. აქედან 437 ათასი ჰექტარი სახნავია, 181 ათასი – საბაღე, 42 ათასი – სათიბი და 84 ათასიც – საძოვარი. იმ პერიოდისთვის ეს მთელი სახნავ-სათესი და მრავალწლოვანი ნარგავებით დაკავებული მიწის 62%-ს, სათიბისა და საძოვრის კი 5%-ს შეადგენდა.
პრივატიზაციის მეორე ეტაპი 2005 წელს განხორციელდა, რომლის დროსაც კიდევ 460 ათასი ჰექტარი განაწილდა. სხვადასხვა ზომის მიწის ნაკვეთები ერგოთ სოფლად და ქალაქად მცხოვრებლებს. მოსახლეს, რომელიც სოფლის მეურნეობით იყო დაკავებული, 1,25 ჰექტარი გადაეცა. 0,75 ჰექტარი კი მიიღეს პირებმა, რომლებიც სოფლის მეურნეობით არ იყვნენ დაკავებულნი. რეგიონული ცენტრებისა და დაბების მოსახლეობას, შესაბამისად, 0,75 და 0,5 ჰექტარი გამოუყვეს. მაღალმთიანი რაიონების მოსახლეობას კი 5 ჰექტრამდე ფართი მისცეს. ქალაქის მცხოვრებლებს შეეძლოთ, ქალაქის მომიჯნავე ზონებში 0,15 ჰა მიწის ნაკვეთი მიეღოთ, 1 ჰექტრამდე კი – მაღალმთიან რაიონებში. პარალელურად, მიმდინარეობდა იჯარით გაცემული მიწების გაყიდვისა და დარჩენილი სახელმწიფო მიწების აუქციონის წესით გაყიდვაც.
რეფორმა ისე ჩატარდა, რომ პროცესის შედეგებსა და საბოლოო სარგებელზე ხედვა არ არსებობდა. მიწის რეგისტრაციის საკითხებზე მთავრობას არ ჰქონდა მკაფიო სტრატეგია, რაც ამ პროცესში სხვადასხვა საერთაშორისო ორგანიზაციის მონაწილეობას წინააღმდეგოებრივს და არაკოორდინირებულს ხდიდა.სამწუხაროა, რომ არ არსებობდა ერთგვაროვანი მიდგომა, ამიტომ სხვადსხვა რეგიონში ნაკვეთების რეგისტრაცია სხვადასხვა დონეზე და სხვადასხვა ხარისხით შესრულდა. 2007 წლამდე, მიწის განაწილებაზე მონიტორინგი ადგილობრივ ორგანოებს ევალებოდათ. 2007 წლიდან რეგისტრაციის პროცესზე პასუხისმგებლობა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გადაეცა.
დიდი რაოდენობის არარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების არსებობა ამცირებს ამ სფეროში გამჭვირვალებას, რაც აუცილებელია თავისუფალი, შეუზღუდავი საბაზრო ტრანზაქციების განსახორციელებლად. ამ მიზეზების გამო ძნელია, დაინტერესებული პირისთვის ინვესტიციის განხორციელების შესახებ გადაწყვეტილების მიღება, რაც თავის მხრივ, უარყოფითად მოქმედებს მოთხოვნაზე, ზღუდავს კონკურენციას და კიდევ უფრო ამცირებს მიწის ფასსა და ხარისხს.
– თუ იცით, დღეს პრივატიზებული მიწის სულ რა რაოდენობაა რეგისტრირებული?
– ჩემი ინფორმაციით, მხოლოდ 20% -25%, რაც დაახლოებით, 120-160 ათას ჰექტარს უდრის. დასარეგისტრირებული კი, დახლოებით, 1.2-1.4 მლნ ჰა.
– მიწების რეგისტრაციის აქტივობის დაბალ მაჩვენებელს რითი ხსნით?
– ეს შეიძლება, სარეგისტრაციო პროცედურისთვის არასაკმარისი ფინასური რესურსებისა და სათანადო დოკუმენტაციის არ ქონით, ასევე, არასწორად გაფორმებული ან ხარვეზიანი დოკუმენტების არსებობით იყოს გამოწვეული. USAID-ის ექსპერტების მიერ ჩატარებულმა კვლევამ აჩვენა, რომ მოსახლეობის დიდი ნაწილი, სავარაუდოდ, ფლობს აუცილებელ ისტორიულ დოკუმენტაციას, რომელსაც მოქმედი კანონმდებლობა საკუთრების უფლების მიღების წინაპირობად განიხილავს, თუმცა ამ დოკუმენტაციაში საზღვრების და ზუსტი კოორდინატების არარსებობის გამო, მფლობელს ნაკვეთის ხელახლა აზომვა და მისი საჯარო რეესტრში ოფიციალურად დარეგისტრირება მოეთხოვება. 2011 წლის ბოლომდე, პირს სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში 51 ლარი უჯდებოდა. 2012 წლიდან, რეესტრმა ეს მოსაკრებელი, მიწების რეგისტრაციის წახალისების მიზნით, გააუქმა, თუმცა აზომვითი ნახაზისთვის ხარჯის გაწევა მიწის მფლობელს მაინც უწევს, რაც არცთუ მცირე თანხაა – 1 ჰექტარი მიწის აზომვა ბაზარზე 250-300 ლარის ფარგლებში მერყეობს (არასასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია 51 ლარი ღირს, რასაც აზომვითი ნახაზის საფასურიც ემატება).
როგორც წეღან გითხარით, დიდი რაოდენობის არარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების არსებობა ამ სფეროში გამჭვირვალებას ამცირებს, რაც აუცილებელია თავისუფალი, შეუზღუდავი საბაზრო ტრანზაქციების განსახორციელებლად. ამ მიზეზების გამო ძნელია დაინტერესებული პირისთვის ინვესტიციის განხორციელების შესახებ გადაწყვეტილების მიღება. ეს კი, თავის მხრივ, უარყოფითად მოქმედებს მოთხოვნაზე, ზღუდავს კონკურენციას და კიდევ უფრო ამცირებს მიწის ფასსა და ხარისხს.
სიტუაცია იმ შემთხვევაში უფრო რთულდება, როცა პირს მიწის ფლობის ან სარგებლობის დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტი არ აქვს. ასეთ სიტუაციაში მისთვის საკუთრების უფლების მიღება რთულ ბიუროკრატიულ პროცედურებს უკავშირდება, რადგან პირის ქონებრივი ინტერესი სახელმწიფოს ინტერესებთან იკვეთება.
– ზემოხსენებული რეფორმის დადებით მხარედ რა შეიძლება ჩაითვალოს?
– უპირველეს ყოვლისა, უზრუნველყოფილი და დაცული იქნებასაკუთრების უფლება, აქედან გამომდინარე, მიწის მფლობელებს ექნებათ გირაოს შესაძლებლობა, რომელიც საშუალებას მისცემს ფინანსურ რესურსებს და ხელს შეუწყობს ინვესტიციების ზრდას.მნიშვნელოვნად განვითარდება მიწის ბაზარი, შესაძლებელი გახდება მიწების კონსოლიდაციაც. აქედან გამომდინარე, ფერმერული მეურნეობების და კოპერატივების შექმნის შესაძლებლობაც. შესაძლებელი გახდება იმის აღრიცხვაც, თუ რომელი პროდუქტი რომელ მიწაზე იქნება მოყვანილი, რაც ევროკავშირათან თავისუფალი ვაჭრობის აუცილებელი პირობაა.
