ფულის გაცემა პროცენტის მიღების სანაცვლოდ, იმ უძველესი ეპოქიდან იღებს სათავეს, როდესაც ფულადი ნომინალი მიმოქცევაში საერთოდ არ არსებობდა. „ვახშს“ ძველ საბერძნეთში ჩაეყარა საფუძველი, თუმცა შეიძლება ითქვას, თანამედროვე სამყაროში ყველაზე კარგად საქართველოში განვითარდა. მევახშეების სექტორი საქართველოში ლეგალურია, თუმცა დაურეგულირებელი. აღსრულების ეროვნული ბიუროს 2019 წლის 10 თვის მონაცემებით, ქვეყანაში სულ 1039 უძრავი ქონების დასაკუთრება მოხდა, რომლის 49%-იც, კერძო მევახშეების სასარგებლოდ გაიყიდა. პანდემიის პირობებში ეს ციფრი გაორმაგდა. საქართველოს ეროვნული ბანკის პრეზიდენტის თქმით, იმ შემთხვევაში, თუ სებ-ი დაინახავს, რომ ე.წ. კერძო მევახშეთა მხრიდან ეკონომიკის დაკრედიტების მაჩვენებელი მნიშვნელოვნად იზრდებa. ეროვნული ბანკი მის შესაჩერებლად შესაბამის ნაბიჯებს გადადგამს, თუმცა რეალურად მევახშეების წინააღმდეგ ქვეყანაში ბევრი არაფერი კეთდება, მათგან ქუჩაში დარჩენილი ადამიანების რიცხვი კი ყოველდღიურად მზარდია. პრობლემაზე „თაიმერის“ კითხვებს „იპოთეკით, მევახშეებისგან და მშენებლობებით დაზარალებულთა“ ასოციაციის ხელმძღვანელი გიგა წულეისკირი უპასუხებს.
– პირველ რიგში გკითხავთ, რატომ და როდის გადაწყვიტეთ შეგექმნათ ასოციაცია, რომელიც იპოთეკითა და მევახშეებისგან დაზარალებულთა პრობლემების ადვოკატირებაზე იმუშავებდა?
– საქართველოში, ზოგადად, ყველა მომგებიანი ბიზნესი სხვისი პრობლემების ხარჯზე იქმნება. ვგულისხმობ, მიკროსაფინანსოებსა და საბანკო სექტორს. ისინი სესხს ისეთი პირობებით გასცემე, რომ ან ძალიან დიდ სარგებელს ნახულობენ ხალხის ხარჯზე, ან კიდევ 4 -ჯერ იაფად იტოვებენ გარანტად ჩადებულ უძრავ ქონებებს. სწორედ ასე მდიდრდებიან კომპანიები. სულ მინდოდა შემექმნა კომპანია, რომელიც სხვისი პრობლემების კი არა, ამ პრობლემების მოგვარების ხარჯზე განახორციელებდა ბიზნესს სტრატეგიას. თავდაპირველად, სწორედ ასე შეიქმნა დეველოპერული კომპანია „სფერო ჰოლდინგი“. თუმცა საკანონმდებლო კუთხით იმდენ პრობლემას წავაწყდით, მივხვდით, როგორც ბიზნესი პრობლემებთან ჭიდილში არასაკმარისი ძალა ვიყავით. როდესაც სხვა დეველოპერულ კომპანიებს ვხვდებოდით და ვთავაზობდით მოგვეგვარებინა დაზარალებულთა პრობლემები, მათთვის ეს მიუღებელი იყო. გვეუბნებოდნენ თქვენც ბიზნესი ხართ და ვინ გეკითხებათ ხალხის ბედსო. მივხვდით, რომ გაჩნდა საჭიროება შეგვექმნა არასამთავრობო ორგანიზაცია და გადავსულიყავით მესამე სექტორში. სწორედ ასე დაფუძნდა თავდაპირველად „ დაზარალებულ მენაშენეთა გაერთიანება“. ჯერ კიდევ სფერო დეველოპმენტში გვქონდა სოციალური აქცია: „სხვისი პრობლემის მოგვარების ხარჯზე განვითარებული ბიზნესი“. ბუნებრივია, დაინტერესდებით რაში მდგომარეობდა აქცია. ჩვენ პრობლემურ აქტივს ვიბარებდით მოქალაქისგან და ვუცვლიდით უპრობლემო აქტივში. პრობლემას ვიბარებდით და შევდიოდით დავაში იპოთეკარებთან. ახლაც გვაქვს ასეთი რამდენიმე დავა. პოლიცია, სასამართლო, სახელმწიფო ნაკლებ ყურადღებას აქცევს არსებულ პრობლემას. ჩვენც კი, როდესაც ვიყავით მოსარჩელე მხარე და წარმოვადგენდით ბიზნესს, ვიბრძოდით მევახშეების წინააღმდეგ. აღმოვაჩინეთ რეალობა, რომ საკითხზე გამოძიება უბრალოდ არ იწყება, პოლიცია უმოქმედოა. როდესაც ბიზნესსაც კი აიგნორებენ ხომ წარმოგიდგენიათ რა დღეშია ამ დროს უბრალო მოქალაქე?! ის სრულიად მარტო რჩება. სწორედ ამის შემდეგ გადავწყვიტეთ ჩვენი არასამთავრობო ორგანიზაციის ფუნქციები გაგვეზარდა და საბოლოოდ ჩამოვაყალიბეთ „იპოთეკით, მევახშეებისგან და მშენებლობებისგან დაზარალებულთა ასოციაცია“.
– რა არის თქვენი სამოქმედო გეგმა, როგორ აპირებთ დაეხმაროთ დაზარალებულებს, მოახდინოთ მათი პრობლემების ადვოკატირება?
– როგორც ვთქვი, როდესაც ვნახეთ, რომ ხალხს ყურადღებას არ აქცევენ, არ აქცევენ ყურადღებას ბიზნესს, გადავწყვიტეთ მესამე სექტორის სახელით გველაპარაკა. გვინდა, მაქსიმალურად წამოვწიოთ იმ მოწყვლადი ჯგუფის პრობლემები, რომლებიც იპოთეკარებით და მევახშეებით დაზარალდნენ. გვჯერა, რომ ამ პრობლემის აქტუალიზაციაში მედია დაგვეხმარება. რეალურად ამ პრობლემას პატრონი არ ჰყავს. წინასაარჩევნოდ გამოჩნდებიან ხოლმე პოლიტიკური პარტიები, გაცემენ დაპირებას, თუმცა არჩვენების დასრულების შემდეგ, ხალხი პრობლემასთან პირისპირ ისევ მარტო რჩება.
– სესხის აღება ქართული „ნოუ ჰაუ“ არ არის, თუმცა საზღვარგარეთ სესხებს ძირითადად ბიზნესის გასავითარებლად იღებენ, საქართველოში, სავარაუდოდ სოციალური პრობლემების მოსაგვარებლად…ასეა ხომ?
– ქართული ანდაზა მახსენდება „ვაის გავეყარე და ვის შევეყარეო“, ხალხი პირდაპირ მგლის ხახაში ყოფს თავს. საბანკო სექტორმაც ისე გაზარდა პროცენტი, რომ ვერც ბანკისგან აღებული სესხებით ხდება ბიზნესის განვითარება. საპროცენტო განაკვეთი ძალიან მაღალია. ხელისუფლებაში მოსვლამდე ყველა პოლიტიკური პარტია საუბრობს ამ პრობლემაზე, საუბრობენ რომ სექტორს სჭირდება დარეგულირება, პროცენტი ისეთი უნდა იყოს, რომ აღებული თანხით ადამიანებმა რაღაც შეძლონ. მოსახლეობის დიდი ნაწილი პანდემიამდეც ვერ ახერხებდა სესხების გადახდას, ამიტომაც მოსახლეობის 80 %-ი ე.წ. შავ სიაშია. ჩვენი ორგანიზაციის ხედვით ეს „შავი სია“ საერთოდ გასაუქმებელია. იყო საუბარი თითქოს მოხდა მისი ანულირება, თუმცა ეს ასე ნამდვილად არ არის. სამწუხაროდ, საქართველოში სესხების აღება იმიტომ ხდება, რომ ხშირად ადამიანებს უბრალოდ საკვები ფული არ აქვს.
– როგორც ვხვდები მაღალი საპროცენტო განაკვეთი და „შავი სია“ არის ის მიზეზები, რის გამოც სესხის აღების მსურველები, ბანკების ნაცვლად კერძო მევახშეებს მიმართავენ?
– როდესაც ეროვნულმა ბანკმა საბანკო რეგულაციები გაართულა და ე.წ. შავ სიაში მოხვედრილებზე ბანკები აღარ გასცემდნენ სესხებს, დაიწყეს გათვალისწინება არასტაბილური და არასაკმარისი შემოსავლების. აი, სწორედ ამ დროს გააქტიურდნენ მევახშეები. ხალხი ვისაც ფული სჭირდებოდათ სწორედ მათ მიეშურათ. სწორედ მათგან დაიწყეს თანხის სესხება კაბალური პირობებით.
შემდეგ სახელმწიფომ თითქოს ახალი პოლიტიკა გაატარა და მევახშეების ინსტიტუტს პრობლემები შეუქმნა. ფიზიკური პირის სასარგებლოდ აიკრძალა უძრავი ქონების დატვირთა, მაგრამ აქაც იპოვეს გამოსავალი. ბანკებმა და მიკროსაფინანსოებმა შექმნას ე.წ “მისოები” და მსგავსი ორგანიზაციები, რომელიც ისევ მევახშეების პრინციპით უფრო კაბალური ხელშეკრულებით, პირობებით, უფრო მაღალი პროცენტით გასცემდნენ თანხას და იქაც მევახშეებს კონკურენცია გაუწიეს. მევახშეებმა კი საერთოდ სისხლის სამართლებრივი დანაშაულის გზა აირჩიეს. პირდაპირ თვალთმაქცური გარიგებები წამოიწყეს.
– რას გულისხმობთ? მოდით დეტალურად მოგვიყევით რა დანაშაულზეა საუბარი.
– ერთი ადამიანი მეორისგან თანხას რომ სესხულობს, უნდა გაფორმდეს სესხის ხელშეკრულება. მევახშეები კი სიტყვიერად უთანხმდებიან მოსახლეობას და აკისრებენ კაბალურ პროცენტს, გარანტი უძრავი ქონებაა და სესხების ხელშეკრულების ნაცვლად ფორმდება ნასყიდობა-გამოსყიდვის დოკუმენტი, რომელშიც სიტყვა სესხი ნახსენებიც კი არ არის, არც საპროცენტო განაკვეთი, რადგან ეს კანონით არის აკრძალული, ამიტომ სიტყვიერად თანხმდებიან და სხვა ხელშეკრულებას დებენ. ამას ჰქვია თვალთმაქცური გარიგება. მოსახლეობას სხვა გზა, რომ არ აქვს მიდის ამაზე. მევახშეები უფიქსირებენ კიდევ ერთ მომენტს: – „თუ სესხს ვერ გადაიხდი, მაშინ ქონებას გავყიდით და ჩემ წილს მე წავიღებ, დანარჩენი შენ დაგრჩებაო“. თუმცა ნასყიდობის ვადის გასვლის შემდეგ მევახშე იწყებს უძრავი ქონების გასხვისებას, ისე რომ ბინის მეპატრონეზე ამბობს, რომ მას საერთოდ არ იცნობს და არანაირი დათქმა და სიტყვიერი შეთანხმება არ ჰქონია. ეს არის პირდაპირი სისხლის სამართლის დანაშაული 180-ე და 182-ე მუხლების დარღვევა.
– საერთაშორისო პრაქტიკაზე რას გვეტყვით? როგორ ებრძვიან მევახშეებს საზღვარგარეთ? რა პრაქტიკა შეგვიძლია გავითვალისწინოთ?
– ფულის სესხების პრაქტიკა ყველგან არსებობს, მაგრამ სახელმწიფო ყველგან იცავს თავის მოქალაქეს, როგორც მსესხებელს ასევე გამსესხებელს. თავიდანვე სწორად გაფორმებული ხელშეკრულებებით ხდება თანამშრომლობა. საქართველოში კი პოლიციაც არ ინტერესდება ფაქტით. როცა მევახშე ამბობს: „არ ვიცნობ ბინის ყოფილ პატრონს, უბრალოდ ნასყიდობა მაქვს და არანაირი სიტყვიერი შეთანხმება არ მქონდაო“ განა პოლიცია არ უნდა დაინტერესდეს, როგორ აღმოჩნდა მეპატრონის ხელმოწერა დოკუმენტზე?! არ უნდა დაინტერესდეს პოლიცია იქნებ იძულებით მოაწერინეს ხელი ხელშეკრულებაზე?! პოლიცია ამისამართებს სასამართლოში, სასამართლო კი აღნიშნულ დავებს განსახილველად არ იღებს.
– რა უნდა შეცვალოს თქვენი ხედვით რომ პრობლემა დარეგულირდეს?
– სახელმწიფო სტრუქტურებმა სწორად უნდა იმუშაონ. პროკურატურა აქტიურად უნდა დაინტერესდეს საკითხით, ისევე როგორც ფინანსური პოლიცია და პოლიცია. სასამართლომ უნდა იდავოს მისოებთან და მიკროსაფინანსოებთან, როდესაც ხელშეკრულება არსებობს და მითითებულია კაბალური პირობები. კაბალურია პირობა, როდესაც პროცენტი და ჯარიმა იმაზე მეტია, ვიდრე კანონით არის დაშვებული. რადგან ხელშეკრულება არსებობს – კი ბატონო, აქ უნდა იდავო სასამართლოს გზით, მაგრამ მევახშეების ნაწილში, სადაც მოლაპარაკების პირობა სხვა იყო და ხელშეკრულება საერთოდ სხვა დევს – ეს სისხლის სამართლის დანაშაულია და ამაზე გამოძიება უნდა დაიწყოს.
– რას სთავაზობს თქვენი ორგანიზაცია დაზარალებულებს?
– ჩვენ ვთავაზობთ ინფორმირებულობას, სამართლებრივ მხარდაჭერას და უფასო იურიდიულ კონსულტაციებს. სამწუხაროდ პრობლემას წარმოადგენს კანონის არ ცოდნა. მსესხებლების უმრავლესობამ არ იცის კანონი, მაგრამ ის მაინც უნდა იცოდნენ რომ მათ იცავთ კანონი. არსებობს პოლიცია, არსებობს ფინანსური პოლიცია, რომელიც უნდა დაინტერესდეს მსგავსი საკითხებით. როდესაც ადამიანი ზარალდება მევახშე პირდაპირ ეუბნება, რომ აზრი არ აქვს პოლიციაში მისვლას და მოტყუებულს ტოვებს არადა ეს ასე არაა – მიმართეთ აუცილებლად პოლიციას.
– თქვენ ერთ-ერთი მიმართულება მშენებლობით დაზარალებულებიც არიან. მოდით გვითხარით გაიზარდა თუ არა მათი რაოდენობა პანდემიის პირობებში?
– რა თქმა უნდა გაიზარდა, სამწუხაროდ გაიზარდა, თუმცა ეს მანამდეც აქტუალური პრობლემა იყო. აქაც საკანონმდებლო კუთხით გვაქვს პრობლემები. დაშვებულია ე.წ ჰაერის გაყიდვა. ვინც ერკვევა და არ ერკვევა ყველას შეუძლია დეველოპერული ბიზნესით დაკავდეს. არაპროფესიონალების მხრიდან ხდება თანხების არამიზნობრივი ხარჯვა. ვინც სწორად ხარჯავდა თანხებს, მათაც კი ექმნებოდათ პრობლემები, რადგან ხალხი აღარ არის ყიდვისუნარიანი, პანდემიამ კი კრიზისული სიტუაცია შექმნა. ადრე მოსახლეობა საბანკო სესხით ახერხებენ უძრავი ქონების შეძენას, ახლა ვეღარ ახერხებენ – სესხების გაცემის სიხშირე ხომ შემცირებულია. დეველოპერებმა მიმართეს შიდა უპროცენტო სესხების პრინციპის დანერგვას. შედეგად იცით რა მივიღეთ? – როდესაც ადამიანი ბანკის სესხით ყიდულობდა ბინას, დეველოპერს ბანკი მთელ თანხას ურიცხავდა, შიდა განვადებისას კი მყიდველი მშენებელს ნაწილ-ნაწილ უხდის. კომპანიები იძულებულები არიან ერთმანეთს მიბაძონ, რუტინას არ ჩამორჩნენ და შიდა განვადება შესთავაზონ მყიდველს, ნელ-ნელა შემოდინებული თანხები კი მშენებლობას არ ჰყოფნის და მშენებლობები ჩერდება.
– რა არის შესაცვლელი ამ კუთხით არსებულ რეგულაციებში?
– პირველ რიგში საბანკო რეგულაციებია შესაცვლელი და ბანკის საპროცენტო განაკვეთი შესამცირებელი. მოსასპობია „შავი სია“. ადამიანებს უნდა შეეძლოთ სესხის დაბალ პროცენტში გამოტანა. თანხა უნდა მოხვდეს დეველოპერთან, რომ მშენებლობა გაგრძელდეს და დასრულდეს. დეველოპერებსაც უნდა შეეზღუდოთ ჰაერის გაყიდვა, თუმცა ამ საკითხს ბევრი ლობისტი ეყოლება და ბევრი მოწინააღმდეგე. ასევე ყოველი მეორე დეველოპერი არ უნდა გახდეს. სფეროს არ ცოდნა იწვევს თანხების არამიზნობრივად ხარჯვას. უნდა არსებობდეს საბანკო გარანტიები. გაკვირვებული ვარ, რატომ დუმს სადაზღვეო სექტორი – ჩვენ აუცილებლად მივმართავთ სადაზღვეო სექტორს შექმნას ახალი: მშენებლობის დასრულების დაზღვევის პროდუქტი. სწორედ დამზღვევი უნდა იყოს ის მესამე პირი, რომელიც იცავს როგორც მყიდველს ასევე მშენებელს. თუ დეველოპერული კომპანია ვერ ააშენებს ამა თუ იმ შენობას, სადაზღვევო კომპანია დაუბრუნებს მოქალაქეს თანხას უკან. რა თქმა უნდა სადაზღვევო კომპანიას ექნება გარანტია იმისა, რომ მას წვდომა ექნება დეველოპერის მიერ თანხების ხარჯვაზე. ჩვენ მოგვმართავდნენ დაზარალებული მენაშენეები და გვთხოვდნენ დახმარებას, უკვე პანდემიის შემდეგ დეველოპერებიც გვაკითხავენ და გვთხოვენ გადმოვიბაროთ ის შენობა-ნაგებობები, რომელთა დასრულებასაც თავად ვერ ახერხებენ. თუ ერთ აზრზე იქნებიან მენაშენეები და დეველოპერები, კომპლექსურად მოახდენენ გაჩერებული შენობების ასოციაციისთვის გადმოცემას, ჩვენ დაჩქარებული წესით დავიწყებთ პრობლემის მოგვარებას. სტრატეგია ამ კუთხით მარტივია – ჩვენ გადმოვიბარებთ პრობლემურ აქტივებს, მოვაწესრიგებთ და იმ დეველოპერულ კომპანიებს გადავცემთ, რომლებსაც მშენებლობის დასრულების რეალური შესაძლებლობა ექნებათ.
